Marché foncier agricole Coup de frein sur le prix des terres agricoles ?

L’évolution du marché foncier agricole en 2012 est marquée par le recul des personnes physiques, agricoles ou non. Représentant respectivement 56 et 23 % des acquéreurs, le nombre de transactions baisse de 6,3 %. Les sociétés d’exploitation agricole, en revanche, renforcent leurs achats de 14,9 %. (© Terre-net Média)

Ce qu'il faut retenir : Les prix des terres libres freinés par la réforme de la Pac et la conjoncture. Avec seulement 326.000 hectares échangés, le marché foncier agricole s’est rétracté de 4 % en un an et de 27 % depuis 1999. Le prix de vente des terres libres n'a augmenté que de 1,1 % en 2012. Sur le marché des terres et des prés loués, l’hectare s’est négocié à 4.060 € en moyenne, soit une progression de 2,5 % par rapport à 2011.

« Une stabilité inattendue » titre la Fnsafer pour analyser l’évolution du prix des terres et des prés libres (1). A 5.420 €/ha, il n’a progressé que de 1,1 % par rapport à 2011, soit 0,6 point de moins que l’inflation. Les prix du terrain agricole consentis aux acquéreurs non agriculteurs ont même décroché avec une baisse de 5,5 %, ce qui les portent pour la première fois depuis 1998 à des niveaux inférieurs à ceux des terres libres. Mais ces évolutions ne réduisent pas les écarts entre les départements.

Sur le marché des terres et des prés loués, l’hectare s’est négocié à 4.060 € en moyenne, soit une progression de 2,5 % par rapport à 2011. Les écarts de prix de 25 % avec ceux des terres libres, sont plus élevés dans les régions où la propriété foncière est morcelée comme dans le Nord - Pas de Calais ou en Picardie. Ailleurs, dans la moitié nord de la France, les prix de l’hectare libre ou occupé convergent.

En revanche, les différences de prix des terres libres s'accroissent entre les régions d’élevage où les revenus agricoles sont les plus faibles et les départements céréaliers. Mais lorsque les zones d’élevage (4.220 €/ha) basculent vers les grandes cultures (6.560 €/ha), on observe une convergence des prix en vigueur : l’hectare de terre vaut 5.840 €/ha.  

Evolution des prix des terres libres (en vert), et louées (en marron). (© Terre d'Europe-Scafr d'après Safer et Ssp.)

Plusieurs facteurs auraient dû engendrer une hausse du prix des terres. D'abord  la contraction du marché foncier : seuls 326.000 hectares ont été échangés, soit 4 % de moins qu’en 2011 (davantage de terres louées que de terres libres ont même été vendues ). Les autres facteurs sont les revenus à l’hectare engendrés par les prix des céréales et le montant des aides : le ratio Prix des terres/Excédent brut d’exploitation a baissé de 1,5 année suite à la hausse de 27 % de l’excédent brut d’exploitation par hectare entre 2012 et 2011. Selon la Fnsafer, il faut débourser l’équivalent de 6 années et quatre mois pour acquérir un hectare de terre en grandes cultures.

Le recul de l’âge de la retraite mais aussi les prix agricoles, pour les céréaliers, pousseraient davantage d’agriculteurs à rester en activité. Et avec la crise, les non agriculteurs se sont retirés du marché. Quant aux banques, elles ont été moins généreuses pour financer l’acquisition de terres. Pourtant les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas !

Mais ce serait aussi les incertitudes sur la réforme de la Pac et sur le montant à venir des aides qui pourraient commencer à peser sur le marché foncier. Les fermiers sont évidemment tentés d’acquérir les terres qu’ils exploitent pour préserver leur outil de production à l’échéance de leur contrat de location. Mais les agriculteurs qui veulent s’agrandir semblent aujourd’hui plus hésitants pour acheter de nouvelles terres alors qu’ils ne savent pas quel sera le montant des aides directes versées après 2014 !

Evolution en valeur constante du prix des terres et des prés libres non bâtis entre 1971 et 2012. base 100 en 1993 (© Terre d'Europe-Scafr d'après Safer et Ssp.)

La volatilité des prix des produits agricoles freine aussi les velléités de devenir propriétaire foncier sur de plus grandes surfaces car elle rend les revenus eux aussi instables, ce qui complique la réalisation de plans de financement sur plusieurs années.

En fait, les marchés des terres agricoles, et même fonciers ruraux dans leur globalité, se sont caractérisés par une explosion des ventes en janvier 2012, dans la poursuite de celle observée fin 2011. La raison : la réforme de l’imposition sur les plus-values immobilières. Le nouveau barème suppose une détention des biens pendant au moins 25 ans pour bénéficier d’une exonération sur les plus-values d’au moins 50 %.

En revanche, ce qui pourrait expliquer la bonne tenue de la vente des terres en fermage (pour rappel, hausse de 2,5 %) est le bon rendement locatif de 3,3 % brut. Il dépasse même, selon la Fnsafer, 4,5 % brut dans les zones où les prix des terres sont faibles et il est compris entre 3,5 % et 4,5 % dans le Nord-Pas de Calais où les loyers sont élevés. Attractifs, ces taux sont supérieurs aux taux moyens des produits financiers et ce, sans prendre en compte la plus-value du capital détenu.